政策刺激行業(yè)復蘇 2016年樓市有望供求兩旺
發(fā)布時(shí)間：2015-12-04
央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開(kāi)等，2015年一連串的政策都為房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇創(chuàng )造了極為有利的條件。隨著(zhù)庫存去化速度的加快，有專(zhuān)家認為去年房地產(chǎn)有可能成為銷(xiāo)售面積最高的一年。而在2016年，樓市有可能進(jìn)一步發(fā)生改變，將出現供求兩旺的狀態(tài)。在北上廣深四大一線(xiàn)市場(chǎng)當中,廣州市場(chǎng)供求始終保持相對平衡，價(jià)格也將相對穩定。
房?jì)r(jià)仍有上漲壓力
中國某研究院近日發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)“百城價(jià)格某”顯示，2015年12月份，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10980元/平方米，環(huán)比上漲0.74%。值得一提的是，自2015年5月份以來(lái)，百城住宅均價(jià)已經(jīng)連續八個(gè)月出現環(huán)比上漲。
同比來(lái)看，全國100個(gè)城市(新建)住宅均價(jià)較2014年同期上漲4.15%，漲幅較去年11月擴大1.22個(gè)百分點(diǎn)。按中位數計算，全國100個(gè)城市(新建)住宅價(jià)格中位數為7037元/平方米，環(huán)比下跌0.37%，同比上漲1.44%。
另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)為20624元/平方米，環(huán)比上漲1.14%，漲幅較去年11月份擴大0.15個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲9.25%，漲幅較去年11月份擴大1.62個(gè)百分點(diǎn)。
中指院方面分析認為，預計未來(lái)階段，隨著(zhù)中央層面去庫存、穩樓市的相關(guān)部署在各地逐步落地實(shí)施，市場(chǎng)供求關(guān)系將得到有力調節，庫存壓力有望進(jìn)一步緩解。因此，價(jià)格方面，百城住宅價(jià)格某整體將繼續平穩上漲，部分高庫存城市房企或將在政府鼓勵與政策支持下適度降價(jià)；而部分熱點(diǎn)城市受需求旺盛及地價(jià)高企等因素影響，房?jì)r(jià)仍有上漲壓力。
針對2015年全年的房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況以及2016年的發(fā)展趨勢，偉業(yè)我愛(ài)我家(微博)集團副總裁胡景暉分析認為，全國樓市在2015年底出現了較為明顯的翹尾。從樓市政策基調來(lái)看，去庫存仍將是2016年樓市重要調控方向。為化解高庫存壓力，未來(lái)將有望繼續通過(guò)購房貸首付款降低、減少交易環(huán)節稅收、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等利好組合拳來(lái)擴大有效需求，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。在宏觀(guān)政策環(huán)境利好刺激的前提下，一線(xiàn)城市及重點(diǎn)省會(huì )城市改善型購房需求將持續釋放，“量增價(jià)漲”或將繼續主導新房市場(chǎng)。
庫存下降廣州供求已平衡
在2015年，供求關(guān)系是房地產(chǎn)行業(yè)各方面都在論述的話(huà)題。從去年初被擔憂(yōu)的高庫存，再到政府喊話(huà)要大力去庫存，樓市的供求在2016年如何走已經(jīng)至關(guān)重要。而作為國內四大一線(xiàn)城市的北上廣深，更是關(guān)注的焦點(diǎn)。
根據中原研究部監測，同為一線(xiàn)城市的北上廣深，一手住宅成交量均有較大幅度的回升。廣州房?jì)r(jià)不但遠低于其他一線(xiàn)城市，在其他三大城市量?jì)r(jià)齊升的大勢下，廣州的價(jià)格跟去年相比表現平穩。而供求關(guān)系成為決定價(jià)格的關(guān)鍵。從成交量增幅而言，在去年，深圳高達8成，上海也接近6成，成交量都超過(guò)了2013年同期。需求的迅猛增長(cháng)必然刺激成交價(jià)上揚，在深圳和上海也是四大一線(xiàn)城市中，價(jià)格上揚幅度最大的，尤其是深圳，價(jià)格漲幅接近4成。
據觀(guān)察，深圳房?jì)r(jià)暴漲發(fā)生在2015年下半年，保持較熱的成交氛圍是深圳房?jì)r(jià)上漲的主要動(dòng)力。而相較而言，北京和上海的價(jià)格上漲幅度比較平均，截至2015年11月，兩市全年價(jià)格上漲幅度分別為11%及19%。
數據顯示，2015年全年廣州全市十一區一手商品住宅網(wǎng)簽面積1077.04萬(wàn)平方米，比2014年增加241.14萬(wàn)平方米，增幅28.8%，已超越2013年水平。
對于廣州的一手住宅市場(chǎng)而言，在四大一線(xiàn)城市當中，是供求始終保持平衡的一個(gè)，價(jià)格也相對穩定。數據顯示，2015年廣州市民消化了18萬(wàn)套一、二手房及公寓，市場(chǎng)的購買(mǎi)力仍然非常強勁。而在2016年，預計廣州市新增及庫存商品住宅將有19萬(wàn)套應市，供應數量相當充足，更為重要的是，這個(gè)新增供應與2015年的18套消費量而言也相差無(wú)幾。也就是說(shuō)，在2016年供求仍將達到平衡，市場(chǎng)仍然會(huì )出現供求兩旺的狀態(tài)。而據中原地產(chǎn)研究部分析，進(jìn)入2016年，廣州一手住宅市場(chǎng)隨著(zhù)庫存消化周期進(jìn)一步縮短，價(jià)格上升將有可能繼續。
改善型換房需求持續釋放
自2016年1月1日起，全面兩孩政策正式落地，再加上自2015年初以來(lái)的多次降息，以及2015年廣州的公積金貸款新政，無(wú)論是對首次置業(yè)還是改善換房購房者，都能受到降息及公積金貸款新政利好的惠及。其中，全面兩孩政策帶動(dòng)下的改善型換房需求釋放，值得關(guān)注。
據合富置業(yè)成交數據統計，1月1-5日錄得的二手住宅成交個(gè)案當中，改善型換房需求約占48%，明顯高于首次置業(yè)剛需購房比例。引爆改善型換房需求的釋放，并不僅僅是全面兩孩政策落地后的這幾天而已。
自2014年三季度起，改善型換房需求已經(jīng)呈現出逐步增加的態(tài)勢，到2015年二季度已升至37%。從一整年的情況分析，2015年改善型換房比例約35%。
受改善型買(mǎi)家入市積極性提升影響，中大戶(hù)型物業(yè)的交投活躍度亦出現明顯增加。合富置業(yè)成交數據統計，2015年90-120平方米的二手住宅成交占比達26%，明顯高于2014年的19%。
由于全面兩孩政策自1月1日起正式落地實(shí)施，在此帶動(dòng)下，改善型換房需求有望進(jìn)一步釋放。因此，根據2016年開(kāi)局以來(lái)的成交趨勢，大戶(hù)型將繼續在改善型買(mǎi)家中獲得青睞，主流戶(hù)型將更趨于四房及以上的物業(yè)單位。
房地產(chǎn)仍有很大空間
在政策全面寬松的大環(huán)境下，對于房地產(chǎn)未來(lái)一年，行業(yè)仍然充滿(mǎn)了信心。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)任志強就認為，隨著(zhù)城市家庭戶(hù)數的成倍增加將帶來(lái)大量的住房需求，未來(lái)房地產(chǎn)仍將是支柱，仍有很大的發(fā)展機會(huì )。"
任志強認為，今年房地產(chǎn)有可能成為銷(xiāo)售面積最高的一年。他分析，在投資收縮的情況下2015年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售卻在回升。其中主要有三個(gè)原因:其一是房?jì)r(jià)的下降。開(kāi)發(fā)商今年為了跑量去庫存，大部分區域房?jì)r(jià)都有下降。第二個(gè)原因就是房貸利率的大幅降低?！凹幢闶遣唤祪r(jià)，但利率下降，百萬(wàn)的貸款利息少了二十多萬(wàn)，這也相當于價(jià)格下降?！变N(xiāo)量的上升還有一個(gè)因素就是股市原因導致高端房的銷(xiāo)量上升。
任志強以深圳為例，“深圳高價(jià)的住宅銷(xiāo)量就在急升，現在拍地的樓面地價(jià)都超過(guò)8萬(wàn)?！弊》啃枨笕匀缓艽蠼?，對于房地產(chǎn)庫存問(wèn)題深受關(guān)注。據任志強提供的數據，在4萬(wàn)億投資以后房地產(chǎn)投資機遇增長(cháng)，從2011年以后庫存就已經(jīng)在1億平方米以上，往后幾年都是急劇上的過(guò)程。而至2015年已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)億接近7萬(wàn)億平方米。庫存快速增長(cháng)，但任志強認為，市場(chǎng)的住房需求仍然很大?！爸坝忻襟w稱(chēng)未來(lái)房子過(guò)剩，一個(gè)人可以繼承6到7套房，但他們卻忽略了一個(gè)重要的問(wèn)題，如果要繼承這么多房子，就必須老人全部死光，這樣中國人口要死一半?！?/p>
任志強認為，現在中國老齡化非常嚴重，60-70歲年齡段的人口很多?！袄淆g人增多對于住房的需求反而會(huì )大幅增加?！比沃緩娬J為人口老齡化與二孩政策會(huì )改變家庭結構，而城市家庭戶(hù)數成倍增加將帶來(lái)大量的住房需求?！拔磥?lái)房地產(chǎn)仍將是支柱?！彼治龇Q(chēng)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化是，人口將向活力的城市集中，人口向有權力的城市集中，向教育優(yōu)勢集中，也向環(huán)境集中?！胺康禺a(chǎn)還有很大的發(fā)展空間?！?/p>